Регулярное выражение: всё, кроме подстроки.

Я получаю следующий html:

<div>text &^%$ text</div>
<div>text &^%$ text<br></div>
<div><br></div>

Его нужно привести к следующему виду:

text &^%$ text
text &^%$ text<br>
<br>

Вот это я написал:

/<div>([^<\/div>]+)<\/div>/

Работает, только если между div'ами нет тегов, иначе просто пропускает. Help.